ГРАЖДАНИ, ПАЗЕТЕ СИ ИМОТИТЕ
Преди години, в едно вечерно предаване с огромно удивление видях своя професор от Университета Борис Спасов, който споделяше, че е загубил жилището си в центъра на София вследствие на имотна измама. Трудно ми е да опиша възмущението си при вида на уважавания професор конституционалист, който в дълбоки старини беше сполетян от такава нелепа драма.
Годините минаваха. Измамите и документните престъпления, вследствие на които хората губят ценни имоти не само не намаляха, но се рафинираха, изградиха свои мрежи и инфраструктура. Опитите на правораздаването да ограничи това явление в последните месеци не могат да се увенчаят с успех ако не срещнат съдействието на голямото мнозинство от гражданите. Затова реших да опитам да систематизирам основните и изпълними за всеки човек правила, които да запазят в значителна степен имотите на хората от неправомерни посегателства.
1. Проблемите:
1.1. Неприети наследства;
Наследствените отношения в откритите наследства винаги съдържат известен риск. Затова Законът изисква всяко наследство да бъде прието и поделено между наследниците в непродължителен срок от откриването му. Обърканите имуществени отношения в последните шестдесет години, обаче, както и обичаят няколко поколения роднини да живеят при условията на неподелено фамилно имущество, оставено от общия им наследодател създават крайно благоприятни условия, както за т.нар. „вътрешни” усложнения, така и за измами от трети лица, които с подправени или преправени удостоверения за наследници могат да отчуждят наследствени имущества.
1.2. Неплащани данъци;
Неплащаните с години данъци, особено за имоти в правинцията, за които не се полагат достатъчно грижи могат да създадат фикцията, че имотът е изоставен от собственика му и може да придобит чрез давностно владение от всяко лице, което го владее определен брой години (5 или 10 в зависимост от добросъвестността на владението) и плаща данъците за него.
1.3. Неподелено имущество при развод;
Често, при разводите по взаимно съгласие, за да си спестят неудобства съпрузите не изготвят споразумение за делба, обхващащо прецизно и точно всички притежавани от тях имущества. По този начин имуществата, необхванати от споразумението се превръщат в съсобствени, без понякога това да е отразено в собственическия им титул. Отчуждаването на такова имущество от бившия съпруг, на когото то е записано може да ощети другия бивш съпруг-съсобственик.
1.4. Неопазвани документи;
Много често се извършва неправомерно отчуждаване на имоти чрез използване на загубени, откраднати или взети по друг начин документи за собственост. Неопазването на документите за собственост с дължимата грижа и отговорност съдържа най-пряката и непосредствена опасност собственика да загуби собствеността си.
1.5. Симулативни сделки;
Често при лихварските заеми и други сделки длъжникът прехвърля на кредитора правото на собственост върху свой имот. Понякога това се съпътства от обещанието, че това не е истинска сделка, че законът го изисква само формално и т.н. Всъщност всичко това е лъжа. Законът не изисква такова прехвърляне, а сделката е съвсем истинска и от момента на сключването й приобретателят става пълноправен собственик на имота, а отчуждителят губи, често необратимо, своето право на собственост.
1.6. Невписани сделки;
В много случаи извън големите градове, приобретателите на имоти не сключват сделките в предписаната от закона нотариална форма „за да не плащат по адвокати”. Тези сделки, оформени в писмени договори се наричат „комшийски”. Те са нищожни и не пораждат правно действие. В най-добрия случай, ако всичко друго е наред могат да се сметнат за предварителни договори. Приобретателят по невписана „комшийска” сделка не става собственик, независимо колко пари е платил, а отчуждителят не губи собствеността си и може да продаде имота н всяко трето лице.
1.7. Измамно изгодни оферти;
Друг, често разпространен способ е даването на собствениците на измамно изгодни оферти за лесно и бързо забогатяване, за които е необходимо „само за малко” да се прехвърли имота или да се ипотекира срещу „сигурна и ужасно изгодна” сделка. Понякога се иска само едно пълномощно „за пред банката”. Такива предложения могат да постъпват, както от случайни познати, така и от много близки хора. Те по правило водят до един резултат – загуба на собствеността.
1.8. Разпоредителни действия, извършвани от недееспособни.
Често много възрастни хора или такива, които не разбират свойството и значението на постъпките си са падлагани на натиск да „припишат” свой имот на определени близки, познати или дори непознати лица. По честотата, с която се срещат, този вид противоправни действия са едни от най-разпространените и най-трудни за разкриване у нас.
2. Решенията:
2.1. Уреждайте формалностите;
Независимо от страха пред нотариуси, адвокати и данъци, всички сделки трябва да се сключват в предписаната от закона форма. Наследствените и бракоразводните правоотношения трябва да се приключват навреме и незабавно да се подновяват собственическите титули. Предварителните договори и пълномощните да не се оставят в действие повече от необходимото време.
2.2. Опазвайте документите;
Опазването на документите в защитени каси или трезори вече е насъщна необходимост. Съхраняването им по шкафовете в хола или „кой знае къде и у кого” е просто покана към всеки недобронамерен да се разпореди с имота.
2.3. Плащайте данъците;
Неплащането на данъците, както и неполагането на грижи за имота в продължение на години създава условия за придобиването му от трето лице.
2.4. Не се хвалете и не разкривайте лични данни;
В много голяма част от случаите престъпниците се насочват към „удара” от хвалбите на самия собственик. Затова – не се хвалете. Нотариалните актове и другите документи не са знаме, което трябва да размахвате пред очите на всички. Личните Ви данни са защитени от Закона, така че не ги разкривайте лекомислено
2.5. Не се съгласявайте на симулативни прехвърляния и не издавайте излишни пълномощни;
Няма прехвърляния „на ужким” или „за малко”. Собствеността в такива случаи се губи безвъзвратно. Това може да стане както лично, така и с пълномощно. Затова – внимавайте кому, за какво и докога издавате пълномощно. Нека то да е пределно конкретно, а не „генерално”. И не забравяйте да го оттеглите и да си го получите обратно щом задачата по него бъде изпълнена.
2.6. Грижете се за вашите недееспособни близки;
Не позволявайте да се оказва натиск на вашите недееспособни близки. Ако се налага, едно дело за поставяне пд запрещение би защитило и техния и вашия интерес. Въпреки негативната нагласа на много хора срещу него, то е средство за запазване на интереса преди всичко на недееспособния.